Аренда земельных участков предпринимателями-аграриями у владельцев паев – распространенная практика для Украины. За пользование землей арендаторы должны платить арендную плату и соответственно оформлять эту деятельность. Рассмотрим правовые аспекты аренды земельного пая.
Земельный пай и его аренда
Объектами земельных отношений в Украине являются земли в пределах территории страны, а также земельные участки и права на них. К правам на земельные участки, в частности, отнесены и права на земельные доли (паи).
Эти объекты не отождествлены, а выделены ч. 3 ст. 2 Земельного кодекса Украины в отдельные группы. Поэтому учет операций аренды земли и земельных долей разный.
Земельный пай – это лишь право требовать выделения земельного участка в натуре, то есть на территории, из земель, принадлежавших коллективным сельскохозяйственным предприятиям. Сертификат на земельный пай не устанавливает право собственности физического лица, а лишь дает ему возможность после осуществления соответствующих действий получить надлежащую долю на местности с получением права собственности на землю.
Договор аренды
Договор аренды земельного пая с физическими лицами аграрии заключают в письменной форме. По желанию одной из сторон его можно удостоверить нотариально (ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 г. № 161-XIV; далее – Закон № 161). Типовая форма договора аренды земельной доли (пая) утверждена приказом Госкомзема «Об утверждении формы Типового договора аренды земельной доли (пая)» от 17.01.2000 г. № 5 (далее – Приказ № 5).
Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон (ст. 19 Закона № 161). Для определения срока аренды земельной доли (пая) следует соблюдать максимальные и минимальные сроки аренды земли. Максимальный срок, на который можно сдать свою долю (пай) в аренду, составляет 50 лет. Он установлен для всех видов земли. Что касается минимального срока аренды, то для земельных участков сельскохозяйственного назначения он не может быть меньше семи лет. Если речь идет о мелиорированных землях, то минимальный срок составляет 10 лет.
В договоре, кроме информации о физическом лице, которое предоставляет земельный пай в аренду, необходимо указать номер сертификата, орган, который его выдал, и дату.
В отличие от земельного участка, земельная доля (пай) является условной долей земель, поэтому и ее размер определен в условных кадастровых гектарах. Фактическое местонахождение и границы земельной доли не установлены (письмо Государственной регистрационной службы от 15.01.2013 г. № 10-06-15-13). Поэтому размер земельной доли (пая) в договоре указывают в условных кадастровых гектарах, а также указывают информацию о кадастровых и других характеристиках земельного участка. К договору необходимо добавить кадастровый план, на котором можно определить местонахождение доли (пая).
Как зарегистрировать
Земельные паи не относятся к объектам недвижимого имущества, поэтому вещные права на них не подлежат государственной регистрации (Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV; далее – Закон № 1952).
Регистрацию договоров аренды осуществляет исполнительный комитет сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельной доли (п. 2 Порядка регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 24.01.2000 г. № 119; далее – Порядок № 119).
Чтобы зарегистрировать договор аренды, физлицо-арендодатель должен подать в орган местного самоуправления:
- договор аренды в двух экземплярах;
- сертификат на право на земельную долю (пай).
Предоставленные документы исполнительный комитет органа местного самоуправления проверяет в двухдневный срок. По результатам проверки исполнительный комитет или регистрирует договор, или предоставляет обоснованный вывод об отказе в регистрации.
